UMP Jakarta 2026 Rp 5,7 juta, rumah macam apa yang bisa dibeli buruh?

JAKARTA, menggapaiasa.comPenetapan Upah Minimum Provinsi (UMP) Jakarta 2026 sebesar Rp 5.729.876 memang membawa angin segar, namun pertanyaan kritis yang terus membayangi buruh rumah seperti apa yang bisa mereka beli dengan gaji tersebut?

Di tengah laju inflasi dan harga properti yang terus meroket, mimpi memiliki hunian di Jakarta dan sekitarnya semakin terasa berat.

Mari kita bedah secara mendalam peluang dan tantangan buruh Jakarta untuk memiliki rumah  tahun 2026, khususnya dengan mempertimbangkan solusi hunian Transit-Oriented Development (TOD) yang mulai menjadi primadona.

Secara fundamental, para perencana keuangan sepakat bahwa alokasi cicilan utang, termasuk KPR, sebaiknya tidak melebihi 30 persen hingga 35 persen dari penghasilan bulanan.

Dengan UMP Jakarta 2026 sebesar Rp 5.729.876, batas maksimal cicilan KPR yang aman bagi buruh adalah sekitar Rp 1.718.962 (30 persen dari UMP).

Angka ini sangat ketat, mengingat Biaya Kebutuhan Hidup Layak (KHL) versi Kementerian Ketenagakerjaan sendiri sudah melampaui UMP, yaitu di kisaran Rp 5,89 juta.

Ini berarti, jika seorang buruh mengalokasikan 30 persen gajinya untuk cicilan rumah, sisa dana untuk kebutuhan hidup esensial seperti makan, transportasi, dan kesehatan akan sangat minim, bahkan cenderung defisit jika standar KHL dipenuhi.

Kondisi ini memaksa buruh untuk memutar otak lebih keras dalam manajemen finansial atau mencari penghasilan tambahan.

Harga Properti dan Dilema Lokasi

Di Jakarta sendiri, menemukan rumah tapak dengan harga terjangkau bagi buruh ber-UMP adalah sebuah misi yang nyaris mustahil.

Harga properti di pusat kota sudah sangat tinggi. Oleh karena itu, pilihan utama buruh akan jatuh pada rumah subsidi atau hunian vertikal di kawasan penyangga seperti Cileungsi, Tenjo, Maja, atau Bekasi pinggiran, di mana harga rumah subsidi berkisar antara Rp 185 juta hingga Rp 200 juta.

Dengan simulasi KPR untuk rumah subsidi seharga Rp 185 juta, dengan uang muka (DP) 5 persen sekitar Rp 9,25 juta dan tenor 20 tahun serta bunga Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) 5 persen, akan menghasilkan cicilan bulanan sekitar Rp 1.150.000 hingga Rp 1.250.000.

Angka cicilan ini secara matematis masih berada di bawah batas aman Rp 1,7 juta.

Namun, di sinilah dilema terbesar muncul: biaya transportasi. Tinggal jauh dari pusat kota berarti menambah beban pengeluaran yang signifikan untuk ongkos pulang-pergi ke tempat kerja.

Jika biaya transportasi mencapai Rp 1 juta per bulan, maka sisa gaji yang bisa dialokasikan untuk kebutuhan pokok akan semakin tergerus, menyisakan sangat sedikit untuk tabungan atau kebutuhan mendesak lainnya.

Solusi Hunian TOD: Harapan di Tengah Keterbatasan

Melihat tantangan biaya transportasi ini, solusi hunian berbasis Transit-Oriented Development (TOD) menjadi sangat relevan.

Hunian TOD adalah pengembangan properti yang terintegrasi langsung atau sangat dekat dengan simpul transportasi publik seperti stasiun KRL, LRT, atau MRT.

Konsep ini akan memangkas biaya dan waktu perjalanan secara drastis, meningkatkan kualitas hidup pekerja.

Head of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, Arief Rahardjo, menggarisbawahi pentingnya TOD sebagai solusi nyata bagi akalangan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

TOD menawarkan kemudahan akses transportasi publik, yang secara signifikan mengurangi beban finansial dan meningkatkan efisiensi waktu pekerja.

"Hunian TOD tidak hanya menawarkan aksesibilitas, tetapi juga ekosistem pendukung seperti fasilitas komersial dan ruang terbuka hijau yang dirancang untuk kehidupan urban modern," ujar Arief, dikutip menggapaiasa.com, Sabtu (27/12/2025).

Pemerintah sendiri melalui Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) tengah mematangkan dua konsep rumah susun (rusun) subsidi di kawasan perkotaan, yakni rumah susun milik (rusunami) dan rumah susun sewa (rusunawa).

Hal ini sebagaimana disampaikan Direktur Jenderal (Dirjen) Perumahan Perkotaan Sri Haryati usai akad massal 50.030 rumah subsidi di Serang, Banten, Sabtu (20/12/2025).

"Nanti, kita akan ada dua konsep, ada rusunami, milik ya. Tapi juga katanya Gen Z kan sekarang senangnya sewa. Nah, itu juga nanti akan ada mekanisme sewa," terang dia.

Kementerian PKP akan berdisusi dengan banyak asosiasi pengembang untuk menentukan harga rusunami maupun rusunawa yang paling tepat.

Dan Jakarta, termasuk dalam lima kota percontohan rusun subsidi perkotaan selain Makassar, Medan, Surabaya, dan Manado.

Dengan UMP Jakarta 2026 sebesar Rp 5.729.876, buruh memang masih punya peluang untuk membeli rumah, terutama jika fokus pada skema subsidi dan hunian TOD.

Namun, ini bukan perjalanan yang mudah. Dibutuhkan perencanaan finansial yang sangat matang, disiplin tinggi, dan kesediaan untuk beradaptasi dengan lokasi hunian di kawasan penyangga atau model hunian vertikal.